よくある質問 - 建物表題登記（新築登記）

質問 登記できない建物もあるのでしょうか？

答え 建物として登記するためには、「土地の定着物であること」「屋根及び周壁またはこれに類するものを有すること」、「目的とする用途に供し得る状態にあること」「取引性を有すること」が要件として必要になります。誰が見ても建物であれば全く問題ありませんが、建物として登記できるか微妙なケースもありますので詳しくはお問い合わせください。

質問 表題登記に申請義務はありますか？

答え 不動産登記には「表示に関する登記（土地家屋調査士の業務）」と「権利に関する登記（司法書士の業務）」がありますが、表示に関する登記のうち、建物表題登記や増築登記など物理的に変更があった場合にする登記は1か月以内に申請しなければならないという義務があります。土地の合筆登記、建物区分登記など所有者が行いたいときにする登記については、当然ですが義務はありません。一方、司法書士が行う権利に関する登記には申請義務はありません。これは登記をしなかったことの不利益は当事者が負うという考え方によります。

質問 建物の名義や持分はどうやって決めればいいですか？

答え 資金を出した方の名義にしましょう。資金を出していない方の名義にしてしまうと贈与税が発生します。共有持分の場合も出資割合に応じて持分を決めましょう。

質問 表題登記は自分で出来ますか？

答え 表題登記をするためには、必要書類の作成・収集、現地での調査作業、建物図面・各階平面図の作成が必要になります。必要書類の作成・収集と現地での調査についてはお客様のほうでも可能と思われますが、図面類の作成につきましては、土地家屋調査士は専用のソフトを使用し作成しておりますので、同じような図面が作成できるかと言われますと困難ではないかと思われます。ただし、手書き等でも登記は大丈夫ですし、できないことではありませんので、作成方法などご質問のみでも遠慮なくお聞き頂ければと思います。

質問 全ての登記をやってもらえますか？

答え 建物を新築した際に行う登記は一般的に①建物表題登記（土地家屋調査士業務）②所有権保存登記（司法書士業務）③抵当権設定登記（司法書士業務）ですが、当事務所は司法書士と土地家屋調査士を兼業しておりますので、保存登記と抵当権設定登記についても一連の流れで行わさせて頂きます。

質問 20年ほど前に建てた建物の登記がされていません。登記はできますか？

答え もちろん登記できます。実際に建築された日を新築年月日（覚えていない場合は昭和56年月日不詳など）として建物表題登記（新築登記）を行います。20年ほど前ということですから、登記申請に必要な所有権証明書としての工事業者の引渡証明書などの書類が用意できないことも考えられますが、この場合でも例えば固定資産税の評価証明書＋何かもう1通など代わりの所有権証明書を添付することができます。何を添付すればよいかはケースによって様々ですので、事案により対応させて頂きます

質問 登記のない建物を親戚から購入します。どうすればいいですか？

答え 購入したお客様の名義で建物新築登記を申請することができます。建物の新築登記は新築後1か月以内の申請が義務づけられていますが、登記をしていない建物は存在しています。ですが、売主の所有権証明書を集める必要があるなど、手間がかかってしまいますので購入前に売主に新築登記をしてもらい、所有権移転登記でお客様名義とすることをおすすめします。

質問 銀行からの融資を急いでいます。どれくらいまで工事が進めば登記できるようになりますか？

答え 必ずしも完全に完成している必要はありません。居宅なのか倉庫なのか等その建物の用途として使える状態であれば登記はできます。住宅の場合、一般的には工事の足場が撤去されクロスを張るころでしょうか。登記申請を行うためには、現地の調査測量や図面類の作成等のお時間も必要となってきますので、完成する前の時点でご相談・ご依頼いただきますと最短で登記申請が可能になります

質問 建築確認通知書は旦那名義の建物となっていますが、私との共有名義で登記することはできますか？

答え 実際は共有名義である旨のご主人さまの上申書を印鑑証明書と一緒に提出することで共有名義で登記できます。ただし、もし奥様が資金を出していない場合には贈与税を課されてしまうおそれがあります。税務署や税理士さんに確認のうえ決定しましょう。

質問 登記簿の床面積が設計図面と違います。大丈夫でしょうか。

答え 登記の床面積は不動産登記法、設計図面は建築基準法によって算定されていますが、両者の求積方法の違いから設計図面通りに建てられていても登記の床面積と異なることはよくあります。図面通りに建てられているのであれば、融資を受けることに問題が生じることはありませんので大丈夫です。

質問 2階の上に屋根裏部屋があります。3階建てになるのでしょうか？

答え 床から天井までの高さが1.5メートル未満であれば、原則床面積に算入されません。床面積に算入されると判断されれば3階建ての建物となります。

質問 庭にプレハブの部屋を建てましたが、登記はできますか？

答え 不動産登記法上建物として登記可能ないくつかの要件に「土地への定着性」があります。コンクリートやブロック等、しっかりとした基礎や土台に建物が完全に固定され、 簡単には建物が移動できない構造であれば登記は可能です。また、工事現場などでよく見かける仮設事務所は、「永続性」がないため原則登記はできません。

質問 建築基準法に違反している建物は登記できますか？

答え 不動産登記制度は不動産の現況と権利関係を公開し、取引の安全を図ることを目的としていますので違反してるかしてないかにかかわらず登記は可能です。ただし、行政から除却措置命令が出されている場合には登記は受理できないとされています。

質問 附属建物ってなんですか？

答え 通常1個の建物ごとに1つの登記記録（登記簿）が作られますが、2個の建物であっても近接した店舗と倉庫のように効用上一体として利用される状態にあれば、倉庫を附属建物として、1つの登記簿を作ることが可能です。この場合、主たる建物として店舗が、附属建物として倉庫が1つの登記簿に記載されることになります。

質問 店舗建物の敷地内に倉庫を建築しました。倉庫は店舗の附属建物になるのでしょうか？

答え 一部例外はありますが基本的には、倉庫を店舗の附属建物とするかしないかは所有者様の自由です。附属建物としない・したくない場合は、通常の建物と同様、倉庫だけの登記記録（登記簿）を作ることができます。

質問 隣接する2棟の建物の壁を壊しその部分でつなげたため1棟の建物のようになりました。登記は必要でしょうか？

答え 建物の合体登記が必要になります。元々の2棟の建物登記簿を閉鎖し、新たに1棟の建物登記簿を作成する少し珍しい登記手続になりまして、登記のタイトルは「合体後の建物についての建物の表題登記及び合体前の建物についての建物表題登記の抹消」というものです。