よくある質問 - 区分建物表題登記
　　　　　　　　（マンション表示登記）

質問 マンションを建てた父が登記前に亡くなってしまいました。どうすればよいでしょうか？

答え 相続人から、お亡くなりになったお父様名義で区分建物表題登記を申請する必要があります。普通の一軒家等、区分建物以外の場合は通常、相続人名義で直接表題登記を行う事になりますが、区分建物の場合は、必ず最初に所有者であった方名義での登記が義務付けられているからです。登記をする前に売ったときも同様、区分建物の場合は買主名義で表題登記をすることができません。まずはお父様名義で表題登記を行い、その後の所有権保存登記で相続人名義に変更することができます。

質問 区分建物の場合必ず土地が敷地権ということになり、区分建物と別々に売ったりすることはできなくなるのでしょうか？

答え 土地が敷地権となる場合は、「土地が共有の場合」と「土地がAさん所有の単有であっても、その上に立つ区分建物の全て（マンションでいうと全ての部屋）もAさん所有」の場合となります。甲土地がA所有、乙土地がB所有で、甲乙両土地にまたがってABが2部屋の区分建物を建築しそれぞれが1部屋ずつ単独で所有する場合等は敷地権とはなりません。

質問 私所有の土地に2世帯住宅を建築し1階は私夫婦が、2階は両親に住んでもらう予定です。1階も2階も私所有とするため、土地が敷地権となるようですがそれを防ぐ方法はありませんか。

答え 区分建物表示登記を行うにあたり、公証役場で「分離処分可能規約」というものを作成することで、敷地権となるのを防ぐことができます。 敷地権制度はマンションを想定してできた法律ですので、原則区分建物と土地を一体化させる事としていますが、一軒家と変わらない二世帯住宅のような場合にまで必ず敷地権を発生させると土地は持っておきたいけど、区分建物の一部だけを贈与したい等、様々な事情が発生したときそれに対応できませんので分離処分ができる道を残しております。